Mục lục
Mua nhà thế chấp ngân hàng đúng luật như thế nào?
Mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng mang lại nhiều rủi ro nếu bạn không nắm rõ quy định của pháp luật. Để xác định ngôi nhà đó có đang là tài sản thế chấp hay không thì bạn cần yêu cầu người bán cho xem sổ đỏ, bởi nhà đất được thế chấp ngân hàng sẽ giữ lại sổ đỏ. Khi mua nhà đất đang thế chấp cần có sự đồng ý của ngân hàng (bên nhận thế chấp) thì mới hợp pháp. Có hai cách để mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng bao gồm:
Cách 1: Thay thế tài sản thế chấp
Theo khoản 8 điều 320 bộ luật dân sự 2015 quy định bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.
Do đó, Nếu bên nhận thế chấp không đồng ý cho bán tài sản thế chấp thì người mua có thể thỏa thuận với bên bán thay thế bằng một tài sản khác.
Lưu ý: Việc thay thế tài sản thế chấp này phải có sự đồng ý của ngân hàng. Cần thực hiện thủ tục giải chấp tại cơ quan có thẩm quyền, và thực hiện thủ tục mua bán như nhà đất thông thường.
Cách mua nhà thế chấp ngân hàng đúng luật
Cách 2: Thỏa thuận 3 bên
Theo khoản 5 điều 321 bộ luật dân sự 2015 có quy định khi bán tài sản thế chấp cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp tức ngân hàng. Do đó, trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng các bên cần ký kết một hợp đồng cam kết, thỏa thuận đồng ý về việc mua nhà đất tại ngân hàng.
Có nên mua nhà thế chấp ngân hàng?
Mua bán nhà đang thế chấp thường có vị trí tốt và giá rẻ hơn so với thị trường. Tuy nhiên, mua nhà thế chấp cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đồng thời, người mua không thể kiểm tra thông tin căn nhà. Do các giấy tờ đều được giữ tại ngân hàng.
Thủ tục sang tên chuyển nhượng nhà thế chấp cũng mất nhiều thời gian và công đoạn. Bởi cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp căn nhà – ngân hàng, trước khi rao bán.
Theo đó, mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng bạn cần nắm rõ quy định và thật cẩn trọng, nếu bạn chưa nắm rõ quy định, thủ tục thì cách tốt nhất là bạn Không Nên mua nhà đang thế chấp.
Các bước mua nhà thế chấp ngân hàng
Để giảm rủi ro khi mua nhà thế chấp ngân hàng bạn cần nắm rõ quy trình, thủ tục khi mua. Để việc mua bán thành công, nhanh chóng, dễ dàng bạn cần thực hiện các bước sau:
Bước 1: Thực hiện lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Theo điểm a,b khoản 3 điều 167 luật đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”
Các bước mua nhà thế chấp ngân hàng
Theo đó khi bạn mua bán nhà đất thế chấp cần thực hiện hợp đồng ký kết 3 bên giữa người bán – người mua – ngân hàng nhận thế chấp. Các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng cần quy định phải cụ thể, rõ ràng. Biên bản cam kết này sẽ ràng buộc quyền và nghĩa vụ của 3 bên về việc thanh toán tiền, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản (căn nhà thế chấp), khi giải chấp ai là người giữ sổ, xử lý thế nào khi có các tình huống phát sinh…
Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà đất
Người mua cần mở một tài khoản tại ngân hàng đang nhận tài sản thế chấp. Sau đó nộp tiền vào tài khoản để thanh toán một lần hoặc theo giai đoạn dựa trên thỏa thuận 3 bên đã cam kết.
Lưu ý:
- Nếu tiền bán nhà ít hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) thì người bán phải nộp thêm phần còn thiếu để ngân hàng tiến hành thủ tục giải chấp.
- Nếu tiền bán nhà nhiều hơn khoản nợ (cả gốc lẫn lãi) thì bên mua phải nộp tiền bằng khoản nợ với ngân hàng, để ngân hàng thanh toán cho bên bán. Tiếp đó ngân hàng sẽ xóa nợ thế chấp và giả giấy tờ nhà cho bên bán. Sau đó bên mua và bán sẽ thỏa thuận với nhau về khoản tiền mua nhà còn lại sau khi trừ đi số tiền trả nợ cho ngân hàng.
Bước 3: Lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
Sau khi ngân hàng đã nhận đủ tiền và tiến hành giải chấp sổ đỏ thì người bán và người mua sẽ cùng ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
Hai bên cần chuẩn bị giấy tờ làm thủ tục công chứng bao gồm:
- Giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy xác nhận tình trạng độc thân của địa phương nơi thường trú hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu các bên tự soạn từ trước).
- Phiếu yêu cầu công chứng.
– Trường hợp 2 bên đã soạn sẵn hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ xem xét hợp đồng, nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang bước tiếp theo. Nếu không đáp ứng sẽ yêu cầu sửa đổi, bổ sung hoặc từ chối công chứng.
– Trường hợp 2 bên chưa soạn hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ là người soạn thảo giúp và có sự xác nhận của cả bên bán lẫn bên mua.
Thực hiện mua nhà thế chấp ngân hàng
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đem nộp tại chi cục thuế nơi có nhà đất cần chuyển nhượng. Công thức tính số tiền phải nộp cho các loại thuế, phí như sau:
|
Lưu ý: Ngoài thuế TNCN và lệ phí trước bạ, quá trình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phát sinh một số chi phí khác mà 2 bên bán – mua cần chi trả như: Phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, lệ phí đăng ký biến động đất đai…
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai
Để hoàn tất thủ tục sang tên đăng ký đất đai hai bên bán – mua cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo mẫu.
- Hợp đồng chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất.
- Chứng từ thể hiện đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính…
Sau đó nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất chuyển nhượng. Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận thông tin chuyển nhượng vào sổ địa chính và ghi xác nhận vào giấy chứng nhận. Thời hạn giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa.
Như vậy với 5 bước mua nhà, đất đang thế chấp trên bạn có thể dễ dàng thực hiện giao dịch một cách nhanh chóng. Hy vọng bài viết sẽ đem lại thông tin hữu ích và giúp bạn đọc thực hiện giao dịch thành công.
