Mục lục
Thực tế hiện nay có nhiều trường hợp mua bán đất đang cắm ngân hàng vì giá rẻ. Việc mua bán đất đang thế chấp là quy trình vô cùng khó khăn và đòi hỏi nhiều điều mà người mua và bán đều tìm hiểu.
Thế nào là đất đang thế chấp ngân hàng?
Đất đang thế chấp ngân hàng là đất mà chủ sở hữu dùng để làm tài sản đảm bảo vay vốn trong khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian đó, ngân hàng sẽ giữ sổ đỏ của chủ sở hữu và sẽ được toàn quyền sử dụng nếu khách hàng không có đủ khả năng chi trả.
Đất đang thế chấp ngân hàng
Việc mua bán đất thế chấp là trường hợp phổ biến nhưng lại khó khăn nếu như không tìm hiểu rõ những quy định của pháp luật. Để có thể bảo đảm quyền lợi của mình, người mua cần phải tìm hiểu cách điều luật buôn bán đất và trao đổi với người bán cùng ngân hàng để đưa ra những quyết định đúng đắn.
Đất đang cắm ngân hàng có được mua bán không?
Trong khoảng thời gian thế chấp, đất thế chấp thuộc toàn quyền sử dụng của ngân hàng và không thể tùy tiện mua, bán, chuyển nhượng trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý (Căn cứ Điều 320 và 323 Bộ Luật dân sự 2015).
Để có thể xác định được có quyền mua bán đất đó không cần phải có sự thỏa thuận của người mua, người bán và ngân hàng. Những trường hợp cố tình lách luật sẽ đem đến những hậu quả khó lường và thiệt hại nặng nề dành cho người mua đất
Cách mua bán đất đang thế chấp ngân hàng
Không giống những hình thức mua bán khác, mua bán đất đang thế chấp ngân hàng cần thỏa thuận giữa 3 bên (Ngân hàng – Người Mua – Người bán). Nếu người mua hiểu rõ các bước làm thủ tục thì sẽ tránh được những rủi ro, phát sinh không cần thiết. Sau đây là những cách thức để có thể mua nhà đất đang thế chấp một cách hợp pháp:
Cách 1: Thay thế tài sản thế chấp
Theo khoản 8 điều 320 bộ luật dân sự 2015, tài sản thế chấp không được phép mua bán khi bên ngân hàng chưa đồng ý. Vì thế, người mua có thể đề nghị bên bán thay thế nhà đất đang thế chấp hiện tại bằng tài sản khác và có sự chấp nhận của ngân hàng. Đây là cách làm dễ thỏa thuận nhất và không bị khó khăn ở những bước chuyển nhượng nhà đất sau. Và ở cách này cũng cần có bên phía cơ quan có thẩm quyền quyết định như những trường hợp mua bán đất khác
Cách 2: Thỏa thuận 3 bên (Ngân hàng – Người mua – Người bán)
Với cách 2, người mua và người bán cần thỏa thuận với phía ngân hàng để ký hợp đồng cam kết, chứng nhận mua bán. Đồng thời, người mua cần nắm rõ các bước sau để tránh trường hợp mất tiền phát sinh trong quá trình vay vốn:
Bước 1: Ký kết và thỏa thuận.
Người bán, người mua và ngân hàng cần ký kết hợp đồng bao gồm chứng nhận sự đồng ý bên phía ngân hàng, tiền mua bán nhà, tiền thanh toán nợ, xử lý vi phạm hợp đồng, quyết định người giữ sổ và thỏa thuận về các tình huống phát sinh. Người mua cần chú ý đọc kỹ hợp đồng, hợp đồng phải rõ ràng từng điều khoản để tránh sau này xảy ra tranh chấp không cần thiết.
Nếu trong thời gian thỏa thuận, bên ngân hàng không chấp nhận cam kết thì không thể mua bán trên tài sản thế chấp được.
Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà đất.
Người mua cần tạo tài khoản của ngân hàng đang thế chấp và thanh toán vào tài khoản ngân hàng theo thỏa thuận (thanh toán 1 lần hoặc chia ra nhiều giai đoạn).
Trường hợp tiền bán nhà ít hơn tiền vay vốn: Sau khi người mua thanh toán xong tiền mua nhà thì bên người bán cần có nghĩa vụ bổ sung số tiền vay còn thiếu cho ngân hàng.
Trường hợp tiền bán nhà cao hơn tiền vay vốn: Sau khi người mua thanh toán đầy đủ thì bên thế chấp (ngân hàng) sẽ trả lại giấy tờ và hoàn lại số tiền dư cho bên bán.
Thanh toán tiền mua nhà đất
Bước 3: Làm hợp đồng chuyển nhượng.
Sau khi đã giải quyết thỏa thuận với ngân hàng, người bán và người mua sẽ ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thông thường. Ở bước này, người bán và người mua cần chuẩn bị các giấy tờ, hồ cần thiết như giấy tờ tùy thân, hộ khẩu, giấy chứng nhận sử dụng đất…
Bước 4: Nộp thuế và thanh toán những khoản tiền cần thiết.
Ở bước này, người bán và người mua cần thanh toán những lệ phí cần thiết và thuế thu nhập cá nhân. Đây là phí bắt buộc nộp lên Chi cục thuế trong mọi quy trình bán đất.
Bước 5: Hoàn tất những thủ tục cuối.
Ở bước cuối, 2 bên sẽ hoàn tất những thủ tục cần thiết và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu hồ sơ được chấp nhận, bên phía văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận chuyển nhượng. Bước này diễn ra vô cùng nhanh chóng, chỉ hơn một tuần kể từ ngày nộp hồ sơ.
Phía trên là những thông tin cần biết về việc mua đất đang thế chấp tại ngân hàng. Hy vọng bài viết giúp cho bạn hiểu rõ quá trình và có thể đưa ra những lựa chọn đúng đắn trong quá trình mua bán đất đang cắm ngân.
